De Grote Tips & Advies Vastgoedgids

Inhoudsopgave

Voorwoord

Deel 1 - Eigendom van onroerend goed

1. Eigendom 5

1.1. Definitie

1.2. Vormen van mede-eigendom

1.3. Eigendomstitel

2. Beperkingen van het eigendomsrecht 14

2.1. Vruchtgebruik

2.2. Erfdienstbaarheid

2.3. Het recht van erfpacht

2.4. Het opstalrecht

2.5. Hypotheekrecht en pandrecht

3. Burenrecht 23

3.1. Inleiding

3.2. Hinder

3.3. Water en wateroverlast

3.4. De grens van percelen

3.5. Bouwwerken en beplantingen

3.6. Het gebruik van uw perceel door de buurman

Deel 2 - Appartementsrechten

1. Inleiding appartementsrecht 39

1.1. Wat is een appartementsrecht?

1.2. Het wettelijk kader

2. Het ontstaan van een appartementsrecht 40

2.1. Splitsing

2.2. Splitsingsakte

2.3. Oprichtingsakte

2.4. Coöperatieve flatvereniging

2.5. Indexnummer

3. Welke stukken zijn van belang? 41

3.1. Akte van splitsing

3.2. Splitsingsreglement

3.3. Huishoudelijk reglement

4. Vereniging van Eigenaars 43

4.1. Inleiding

4.2. Rechtspersoonlijkheid

4.3. Aansprakelijkheid

4.4. Vertegenwoordiging

4.5. Taken

4.6. Stemverhoudingen

4.7. Bestuur en beheer

4.8. De algemene vergadering van eigenaars

4.9. Financieel

4.10. Verzekeringen

4.11. Besluitvormingsproces

4.12. Vervangende machtiging kantonrechter

4.13. Rechtsbescherming

4.14. Geschillen

4.15. Certificering

4.16. Geldelijke bijdrage: servicekosten

5. Het reservefonds 64

5.1. Wetgeving

5.2. Wat houdt het reservefonds in?

5.3. Doel verplicht reservefonds

5.4. Reservefonds in de praktijk

5.5. Financieringsmogelijkheden

5.6. Belastingaangifte en reservefonds

5.7. Nieuwe regels in verband met de Wet verbetering functioneren VvE’s

6. Diverse onderwerpen 71

6.1. Appartementsrecht op iets anders dan eigendom

6.2. Beperkte rechten en appartementsrecht

6.3. Ondersplitsing en onder-VvE’s

6.4. Wijzigen of opheffen splitsing en ontbinding VvE

6.5. De rol van de huurder

6.6. Aan- en verkoop appartementsrecht in de praktijk

7. De VvE-regels in de praktijk 78

7.1. Wat mag wel en wat mag niet in privégedeelten?

7.2. Wat mag wel en wat mag niet in gemeenschappelijke gedeelten?

7.3. Bestemming

7.4. Wanbetaling en faillissement

7.5. Bedrijfsgebouwen

7.6. Overheidsingrijpen

7.7. Weg met de parketvloer in een VvE-complex, kan dat?

7.8. Laadpalen en zonnepanelen

7.9. Modelreglement kleine VvE’s

7.10. Digitaal stemmen in de VvE

Deel 3 - Zelf bouwen

1. Inleiding 95

2. Aankoop van grond 95

2.1. Contracteren met de overheid

2.2. Afbreken onderhandelingen

2.3. Particulier opdrachtgeverschap

3. Ruimtelijke ordening en milieu 105

3.1. De omgevingswet

3.2. Ruimtelijk instrumentarium

3.3. Bodem en bodemsanering

3.4. Geluid

3.5. Water

3.6. Geur

3.7. Externe veiligheid

3.8. Flora en fauna en natuurbescherming

3.9. Archeologie en cultuurhistorie

3.10. Luchtkwaliteit

3.11. Bedrijvigheid en milieuzonering

3.12. Afval

4. Vergunningen 150

4.1. De omgevingsvergunning

4.2. Afwijken en vergunningvrij

4.3. Aanvragen van de omgevingsvergunning

4.4. Procedures

4.5. Bezwaar en beroep

4.6. Andere vergunningen

5. Asbest 176

6. De koop-/ aannemingsovereenkomst 177

6.1. Inleiding

6.2. Het bouwproces

6.3. Contractvorming

6.4. Wettelijk kader

6.5. Nieuwbouw kantoorpand

6.6. ‘Wet kwaliteitsborging voor het bouwen’ (Wkb)

6.7. Aanbestedingsrecht

6.8. Geschillen

7. Tijdens de bouw 202

7.1. Waarschuwingsplicht aannemer

7.2. Meer- en minderwerk

7.3. Stelposten

7.4. Retentierecht aannemer

7.5. Verzekeringen rondom het bouwproces

8. De oplevering en gebreken 208

8.1. De oplevering

8.2. De onderhoudsperiode

8.3. Aansprakelijkheid voor hulpmiddelen en materialen

8.4. Aansprakelijkheid na onderhoudstermijn en verborgen gebreken

8.5. Schadevergoeding en kortingsregeling bij vertraging

8.6. Verjaring en verval van recht

8.7. De eindafrekening

Deel 4 - Koop en verkoop

1. De verkoopopdracht 219

1.1. De overeenkomst met de verkoper

1.2. Verplichtingen van de vastgoedadviseur

1.3. Het dossier

1.4. Wanprestatie

2. Het begeleidingstraject 224

2.1. Inleiding

2.2. De mededelingsplicht van de verkoper

2.3. De onderzoeksplicht van de koper

2.4. De rol van de vastgoedadviseur

2.5. Deskundigen

3. Taxatie 228

3.1. Vereisten voor een goed taxatierapport en waarborg goede taxateur

3.2. Model taxatierapport

3.3. Wanneer is een taxatierapport nodig?

3.4. Overeenkomst van opdracht

3.5. Waardebepaling vastgoed

3.6. Taxatiemethoden

4. Onderhandelen 236

4.1. Positie van de verkoper en de koper

4.2. Onderhandelen

4.3. Voorbehoud goedkeuring directie

4.4. Wanneer gaan vrijblijvende onderhandelingen over in verplichtingen?

5. De rol van de makelaar 240

5.1. Inleiding

5.2. Werkzaamheden van de makelaar

5.3. Uitgebreid takenpakket makelaar

5.4. Overeenkomst van opdracht

6. De koop 246

6.1. De totstandkoming van een overeenkomst

6.2. De koopovereenkomst

6.3. Wilsgebreken

6.4. Bedenktijd consument-koper

6.5. Definitie

6.6. Hoe werkt de bedenktijd in de praktijk?

6.7. Goed tellen

6.8. Ontbinden van de overeenkomst

6.9. Bedenktijd niet-consument

7. De koopovereenkomst 253

7.1. Wat moet er in een koopovereenkomst staan?

7.2. Garanties en exoneraties

7.3. Enkele aandachtspunten

7.4. Varianten op de koopovereenkomst

7.5. Bijzondere bedingen/te vestigen rechten

8. Belangrijke punten voor de koop/verkoop 266

8.1. Overdragen

8.2. Koopoptie, voorkeursrecht en antispeculatiebeding

8.3. Faillissement, surseance en schuldsanering

8.4. Bijzondere lasten en beperkingen

8.5. Hypotheken en beslagen

8.6. Diverse aandachtspunten

8.7. Vormerkung

9. Het energielabel 274

9.1. Energielabel woningen

9.2. Energielabel utiliteitsbouw

9.3. Zichtbaar ophangen energielabel

10. Conformiteit 277

10.1. Eigenschappen die de koper mag verwachten

10.2. Gebreken

10.3. Non-conformiteit

10.4. Vernietiging

11. Vormerkung 282

11.1. Definitie

11.2. Hoe werkt vormerkung?

12. Verplichtingen van de koper 285

12.1. Betaling van de koopprijs en aanvaarding

12.2. Waarborgsom en bankgarantie

13. De Wwft 287

13.1. De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft)

14. Ontbindende voorwaarden 290

14.1. Algemeen

14.2. Opschortende voorwaarde

14.3. Financieringsvoorbehoud

14.4. Bouwvergunning/sloopvergunning

14.5. De ‘no-riskclausule’

14.6. Bodemonderzoek

14.7. Formuleren

15. Levering 295

15.1. Akte van levering en de rol van de notaris

15.2. Verschillen tussen koopovereenkomst en leveringsakte

15.3. Niet meewerken

15.4. Een kadastrale kaart vergroot de duidelijkheid

15.5. De notaris gaat voor het Kadaster

15.6. Levering onder ontbindende voorwaarde

15.7. Inschrijving in de openbare registers

15.8. Rechterlijke uitspraken

15.9. Vervulling ontbindende voorwaarde

16. Wat kan en moet de notaris regelen? 301

16.1. Inleiding

16.2. De leveringsakte

16.3. Tarieven notariaat

16.4. Offerte

16.5. Wat doet de notaris voor het opmaken van de akte van levering?

16.6. Wat doet de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte?

16.7. Beslag

16.8. Vereisten voor rechtsgeldige overdracht

16.9. Ook interne bevoegdheid van belang

17. Als er iets niet goed gaat 326

17.1. Opschorting

17.2. Boetebeding

17.3. Aan- en/of verkoop tijdens echtscheidingsprocedure

Deel 5 - Huur en verhuur

1. Regels die voor elke huur en verhuur gelden 333

1.1. Systematiek

1.2. Wat is een ‘huurovereenkomst’?

1.3. Drie soorten huur

1.4. Dwingend, semi-dwingend en aanvullend recht

1.5. Verplichtingen van de verhuurder

1.6. Verplichtingen van de huurder

1.7. Onderhuur

1.8. Hennep

1.9. Warmtewet

1.10. EPC

1.11. Pacht

2. Middenstandsbedrijfsruimte 368

2.1. Algemene inleiding

2.2. Regels voor middenstandsbedrijfsruimte

3. Overige bedrijfsruimte 379

3.1. Algemene inleiding

3.2. Welke regels?

4. Wat verder belangrijk is rondom verhuur en huur van bedrijfsruimten 383

4.1. Algemene voorwaarden

4.2. Zekerheden

4.3. Omzethuur

4.4. Opties

4.5. Indexering en verjaring

4.6. Verbouwing van het gehuurde?

4.7. Wat komt er allemaal op een verhuurder af als de huurder failliet gaat?

4.8. Onderhoudsverdeling

4.9. Corona en huur bedrijfsruimte

5. Woonruimte 398

5.1. Definitie

5.2. Waar moet u op letten bij het sluiten van een huurovereenkomst?

5.3. Mag u de huurovereenkomst tussentijds wijzigen of opzeggen?

5.4. Hoe eindigt de huurovereenkomst?

5.5. Corona en huur woonruimte

5.6. Rookmelders vanaf 1 juli 2022 verplicht

5.7. Schematische samenvattingen

Deel 6 - Leegstand en kraken

1. Kraken en leegstand 471

1.1. Optreden tegen krakers

1.2. Optreden tegen leegstand

2. Bestrijding leegstand 474

2.1. Meldingsplicht leegstand na zes maanden

2.2. Leegstandoverleg en leegstandbeschikking

2.3. Voordrachtbeschikking: B&W draagt nieuwe gebruiker voor

2.4. Het pand staat weer leeg: hernieuwde melding

2.5. En als u het er niet mee eens bent?

2.6. De procedure in een overzichtelijk schema

2.7. Bestuurlijke boete in de huisvestingswet

3. Hoe voorkomt u leegstand? 482

3.1. Inleiding

3.2. De verschillende huurregimes

3.3. Tijdelijk gebruik voor alle huurobjecten

4. Voorkom leegstand woonruimte 490

4.1. Inleiding

4.2. Tijdelijke verhuur via de Leegstandwet

4.3. Huur voor bepaalde tijd

4.4. Opzeggen huur wegens dringend eigen gebruik

4.5. Overleg voordat u gaat verhuren

5. Voorkom leegstand middenstandsbedrijfsruimte 501

5.1. Inleiding

5.2. Huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar

5.3. Afwijkende bedingen

6. Voorkoming leegstand overige ruimte 505

6.1. Inleiding

6.2. Uitsluiten beroep op ontruimingsbescherming?

6.3. Herbestemming: van kantoor- naar woonruimte?

7. Pand toch gekraakt 507

7.1. Inleiding

7.2. Strafrechtelijke ontruiming

7.3. Civielrechtelijke ontruiming is ook mogelijk

7.4. Denk aan verzekeraar en nutsvoorzieningen

Deel 7 - Financieren

1. Financiering en hypotheek 513

1.1. Het recht van hypotheek

2. Verschillende hypotheekvormen 514

2.1. Lineaire hypotheek

2.2. De annuïteitenhypotheek

2.3. De aflossingsvrije hypotheek

2.4. De spaarhypotheek

2.5. De beleggingshypotheek

2.6. De krediethypotheek

2.7. Andere varianten en combinaties

3. De hypotheekrente 517

3.1. De variabele rente

3.2. De vaste rente

3.3. De rentevaste periode van één jaar

3.4. Instaprente

3.5. Rentebedenktijd

3.6. Jaarlijks kostenpercentage (JKP)

3.7. Offerterente

3.8. Dagrente

3.9. Nominale rente

3.10. Effectieve rente

3.11. Dagtarief of venstertarief

3.12. Project- of arrangementsrente

3.13. Andere afspraken

3.14. Wat als de rentevaste periode afloopt?

3.15. Rentelasten verlagen door rentemiddeling

3.16. Conclusie

4. De hypotheekadviseur 522

4.1. Hypotheekadvies

4.2. Kosten

5. Het recht van hypotheek 523

5.1. Zekerheid voor de bank

5.2. Hypotheekgever en hypotheeknemer

5.3. Hypotheek alleen op registergoederen

5.4. Een of meerdere hypotheken?

5.5. Vestiging van hypotheekrechten

5.6. Nog enkele aanvullende voorwaarden

5.7. Einde van het hypotheekrecht door voldoening van de geldlening

6. Aanpassing hypotheek- en fiscale regels 532

6.1. Bescherming consumenten bij afsluiten hypotheek

7. Aanvullende zekerheden 535

7.1. Hoofdelijkheidsverklaring

7.2. Garantstellingen

7.3. Borgtocht

7.4. Pandrecht

8. Financieringsregels voor consumenten/wft 536

8.1. Loan-to-income en loan-to value

8.2. Hypotheekkosten meefinancieren

8.3. Energiebesparende maatregelen

9. Overig 538

9.1. Hypotheek en pensioen in zicht?

9.2. Waakzaamheid geboden bij een hypotheek bij de eigen BV

9.3. Na echtscheiding eigendom vereist voor hypotheekrenteaftrek

Deel 8 - Verzekeren

1. Wettelijk kader 543

1.1. Kenmerken van de verzekeringsovereenkomst

2. Verschillende soorten verzekeringen 545

2.1. Verzekeringen voor eigenaren van woningen

2.2. Bedrijfsmatige Verzekeringen

Deel 9 - Fiscaliteiten

1. Inleiding 565

1.1. Directe en indirecte belastingen

1.2. Rijksbelastingen

1.3. Gemeentelijke belastingen

2. Overdrachtsbelasting 566

2.1. Belastbaar feit

2.2. Maatstaf van de overdrachtsbelasting

2.3. Tarief van de overdrachtsbelasting

2.4. Vrijstellingen

2.5. Doorverkoop binnen zes maanden

3. Omzetbelasting 582

3.1. Algemeen

3.2. Wie is ondernemer?

3.3. Hoe werkt de omzetbelasting?

3.4. Onroerende zaken en omzetbelasting

3.5. Overdracht van een bouwterrein

3.6. Overdracht van een nieuwbouwpand

3.7. Opteren voor een belaste levering

3.8. Omzetbelasting en verhuur

3.9. Omzetbelasting en vermogensetikettering

4. Inkomstenbelasting 593

4.1. Algemeen

4.2. De eigen woning

4.3. De tweede woning

4.4. Appartementen

4.5. Het bedrijfspand voor uw eigen onderneming

5. Onroerende zaakbelasting 611

5.1. Gevolgen van de WOZ-beschikking

5.2. Waardering van uw pand

5.3. Uitgangspunten bij het berekenen van de waardedruk

5.4. De WOZ-beschikking valt op de mat, hoe nu verder?

5.5. Als u zelf ten strijde trekt in een WOZ- procedure

6. Successiewet 637

6.1. Welke belastingen behoren tot de Successiewet?

6.2. Erven

6.3. Hoeveel erfbelasting moet er worden betaald?

6.4. Schenken

6.5. Hoeveel schenkbelasting moet er worden betaald?

Deel 10 - Modellen